Uma das perguntas mais comuns no escritório é: “posso vender o imóvel do meu pai antes de fazer o inventário?” Ou ainda: “herdeiro pode vender um bem antes de terminar o inventário?”
A resposta curta é sim, existem caminhos jurídicos para isso. Mas a resposta completa é mais delicada: nem sempre é conveniente vender um bem antes do encerramento do inventário e, quase sempre, isso torna o procedimento mais complexo, mais demorado e mais caro.
Por isso, antes de colocar um imóvel herdado à venda, é importante entender quais são as possibilidades jurídicas e quais os riscos de cada uma delas.
O inventário não é apenas um “papel” para transferir patrimônio. Como eu sempre digo, a transmissão patrimonial causa mortis envolve declaração tributária, partilha e regularização posterior dos bens. E quando se tenta vender bens no meio desse caminho, tudo fica mais sensível.
O herdeiro é dono de cada bem antes do fim inventário?
Aqui existe uma confusão muito comum. Quando alguém falece, os herdeiros passam a ter direito à herança imediatamente. Isso se chama saisine. Contudo, isso não significa que cada herdeiro já seja dono individual de um bem específico.
Antes da partilha, existe uma universalidade de bens chamada espólio. Ou seja, os herdeiros têm direitos hereditários sobre o patrimônio como um todo, mas ainda não receberam formalmente os bens individualizados.
Por isso, em regra, um herdeiro não pode simplesmente pegar um imóvel ou um veículo do falecido e vendê-lo como se já estivesse em seu nome. Para que a venda aconteça de forma segura, existem caminhos jurídicos específicos.
Venda de bem no inventário judicial: o pedido de alvará
Quando o inventário tramita judicialmente, é possível pedir autorização ao Juiz para vender um bem do espólio antes do encerramento do processo. Essa autorização se chama alvará judicial de venda.
Na prática, o advogado apresenta ao Juiz:
- a justificativa da necessidade da venda;
- a concordância dos herdeiros, quando possível;
- informações do comprador;
- valor da negociação;
- situação do imóvel;
- e a demonstração de que a venda atende ao interesse do espólio.
Isso costuma acontecer, por exemplo, quando:
- os herdeiros precisam vender o imóvel para pagar impostos do inventário;
- o patrimônio gera despesas elevadas;
- há deterioração do bem;
- ou quando os próprios herdeiros desejam transformar o patrimônio em dinheiro para facilitar a partilha.
Mas aqui existe um ponto muito importante: é preciso ter extremo cuidado com pedidos genéricos de alvará. Não raramente, vemos pedidos de autorização judicial formulados de maneira ampla demais, quase como um “cheque em branco” para vender patrimônio. E isso pode gerar problemas enormes.
O correto é que o pedido seja estruturado de maneira técnica e específica:
- qual bem será vendido;
- por qual valor;
- em quais condições;
- para qual finalidade;
- e como o dinheiro será utilizado.
Isso porque o Juiz precisa verificar se aquela alienação realmente protege os interesses de todos os herdeiros e do próprio espólio.
Além disso, vendas mal estruturadas durante o inventário podem causar:
- questionamentos futuros entre herdeiros;
- problemas tributários;
- dificuldade de prestação de contas;
- conflitos sobre preço;
- e até discussões sobre favorecimento indevido.
Quanto mais detalhada e organizada for a operação, maior a segurança jurídica.
Inventário extrajudicial e o alvará extrajudicial
Nos últimos anos, as regras do Conselho Nacional de Justiça mudaram e os cartórios passaram a admitir soluções mais complexas para transmissão patrimonial. E uma das novidades mais relevantes é a possibilidade de alvará extrajudicial em algumas situações.
O inventário extrajudicial (aquele feito em cartório) já é muito conhecido por sua rapidez quando todos os herdeiros estão de acordo. O que muita gente não sabe é que, em determinados casos, pode ser possível organizar a venda de bens dentro dessa lógica extrajudicial, sem precisar judicializar toda a situação.
A maior vantagem é não depender do Poder Judiciário, que está bastante abarrotado. Mas isso não significa que o alvará extrajudicial é simples. Há exigências bem rigorosas e qualquer conflito entre herdeiros pode inviabilizar o procedimento. E é um procedimento com alto custo.
Além disso, quando a venda acontece antes da conclusão da transmissão patrimonial, a operação exige atenção tributária e registral muito cuidadosa. O barato pode sair caro quando a estrutura não é feita corretamente.
A cessão de direitos hereditários
Existe ainda um terceiro caminho que permite uma liquidez para um dos herdeiros: a cessão de direitos hereditários. Nesse caso, o herdeiro não vende um bem específico. Ele transmite os seus direitos sobre a herança.
Essa diferença é fundamental. Antes da partilha, o herdeiro não pode afirmar juridicamente: “estou vendendo aquele apartamento”. Isso porque o apartamento ainda integra o espólio como um todo.
O que ele possui é uma expectativa hereditária dentro da herança. Então, juridicamente, a operação correta costuma ser a cessão dos direitos hereditários, feita por escritura pública.
Na prática, o herdeiro transfere sua posição hereditária para outra pessoa, que passa a ocupar aquele lugar no inventário.
A cessão não é de um bem específico porque antes da partilha ninguém sabe exatamente qual patrimônio ficará com qual herdeiro. Mesmo quando todos “já combinaram”, juridicamente a divisão ainda não aconteceu. Por isso, a cessão recai sobre direitos hereditários e não sobre um imóvel individualizado.
Isso evita uma série de nulidades e problemas registrais futuros. Além disso, dependendo do caso, os demais herdeiros podem ter direito de preferência nessa cessão.
Mais um detalhe técnico que exige cuidado.
Vale a pena vender bens antes de terminar o inventário?
Depende.
Em muitos casos, a venda é justamente o que vai permitir finalizar o inventário, com o pagamento do ITCD, a quitação de dívidas e o encerramento de despesas de manutenção.
Mas também é verdade que antecipar alienações costuma aumentar:
- o tempo do procedimento;
- a complexidade jurídica;
- os riscos tributários;
- a necessidade de documentação;
- e os pontos de conflito entre herdeiros.
É muito comum que famílias iniciem um inventário aparentemente simples e, ao tentar vender bens no curso do procedimento, acabam criando um problema muito maior. Por isso, planejamento faz diferença.
Inventário e venda de bens exigem estratégia
No Direito das Sucessões, o improviso costuma custar caro. Cada família tem uma composição patrimonial diferente, dinâmicas e relações próprias, urgências específicas e objetivos distintos.
Há situações em que a venda imediata faz todo sentido. Em outras, talvez seja mais inteligente concluir primeiro a transmissão patrimonial para só depois negociar o imóvel com tranquilidade.
O mais importante é compreender que venda de bem herdado não deve ser tratada como mera “formalidade de cartório”. Existe impacto registral, tributário, acertos na partilha.
Por isso, contar com um advogado especializado em inventário faz diferença real na segurança da operação. Como já expliquei aqui no blog, o trabalho sucessório não termina com a simples abertura do inventário.
Se você está passando por uma situação semelhante e precisa entender qual caminho é mais adequado para sua família, procure orientação jurídica especializada antes de assinar qualquer contrato de venda.
