Posso deixar para fazer o registro do imóvel depois?

A transmissão patrimonial imobiliária tem várias etapas, seja ela por doação, por morte ou por compra e venda. A partilha feita em divórcio também vai exigir muitas providências de regularização imobiliária.

A última etapa da transmissão é a averbação da operação na matrícula do imóvel para que a propriedade do bem esteja totalmente regularizada. Isso acontece no cartório de imóveis referente ao bem.

Acontece que todas essas etapas custam – tempo e dinheiro. E, por isso, é comum que as pessoas decidam “economizar” deixando de fazer o último passo da transmissão patrimonial de imóveis.

Mas aqui vamos mostrar como não regularizar pode ser um problema e que deixar para organizar o patrimônio depois pode ser bem mais caro.

Exemplos de transmissão patrimonial imobiliária

1. Inventário: em um inventário, há transmissão de bens do falecido para os seus herdeiros. Quando há imóveis, não basta fazer o inventário – seja em processo, seja no cartório. Depois que o inventário fica pronto, é preciso pegar o formal de partilha ou a escritura pública e levar para averbar a transmissão do bem para o herdeiro ou os herdeiros na matrícula do imóvel.

2. Doação: a doação de imóveis depende da lavratura de uma escritura pública de doação no cartório de notas. Mas isso não basta – a escritura não é o documento final. É preciso pegar a escritura pública de doação e levar para registrar na matrícula.

3. Compra e venda: para comprar um imóvel, em regra, temos três etapas – (i) instrumento particular de promessa de compra e venda, (ii) escritura pública de contrato de compra e venda e (iii) averbação da compra e venda na matrícula do imóvel. Quando há financiamento, o contrato do banco vai substituir a etapa da escritura pública. Mas, para a aquisição do imóvel finalizar mesmo, tem que ter a averbação na matrícula.

4. Partilha de divórcio: no caso do divórcio, pode ser que não haja uma transmissão patrimonial exatamente, mas somente uma extinção da comunhão. Em alguns casos, em que a partilha não é igualitária, há transmissão de fato. Em todos os casos, o divórcio e a partilha devem ser averbados na matrícula do imóvel.

Ô, Dra. Laura, eu posso fazer isso depois?

É muito comum que, ao final do divórcio ou do inventário, ao orientarmos os nossos clientes a fazer a averbação na matrícula, que se pergunte: “Ô, Dra. Laura, mas eu posso fazer isso depois?”.

A explicação tem que ser completa: poder, até pode. Mas não deve.

Dizemos que pode no sentido de que não há impedimento de que seja feito depois. Ninguém perde a chance de averbar a partilha porque não o fez imediatamente. Não há uma espécie de “perda” do direito de regularizar.

Mas não deve, porque os prejuízos podem ser muitos. Já diz o ditado: só é dono quem registra.

Exemplos do que pode acontecer quando não finalizamos a regularização

Quando decidimos não averbar uma transmissão patrimonial imobiliária, corremos muitos riscos. Além dos evidentes riscos de golpe, como, por exemplo, uma pessoa vender um imóvel duas vezes, há problemas menos óbvios, mas que podem dar muita dor cabeça. Podem e dão todos os dias.

1. A diminuição da liquidez do bem: quando um bem não está totalmente regularizado e o dono não tem seu nome direitinho na matrícula, se ele coloca à venda, a primeira coisa que o pretenso comprador vai querer saber é se o imóvel está regular. Se não estiver, os compradores mais rigorosos já vão abandonar a compra. Os mais arriscados vão até continuar, mas vão exigir a queda do preço do bem porque ainda haverá muitas providências a serem tomadas. Quando o imóvel é irregular, há mais riscos e, portanto, o preço diminui e a velocidade da venda cai. A ideia “deixa eu vender para regularizar” é bem arriscada.

2. Ser pego de surpresa: deixar para averbar uma transmissão imobiliária pode te “pegar de calças curtas”. Não é possível prever todas as situações que podem exigir uma imediata regularização e/ou liquidação do bem. Imagina ter que fazer uma regularização da noite para o dia, sem estar preparado para os gastos? Melhor fazer quando se pode organizar. 

3. Mudança na tabela de emolumentos: a averbação de uma transmissão na matrícula é calculada pelo valor do bem (dado pelo critério do ITBI), a partir de uma tabela feita pelo Tribunal de Justiça. Essa tabela é atualizada constantemente e o valor do bem é atualizado com critérios não muito transparentes. O gasto a ser feito pode subir muito de um ano para o outro. Às vezes, esperar só um pouco já pode ser um prejuízo.

4. Situações completamente atípicas: você compra um imóvel financiado e não averba a quitação do empréstimo. Já vi caso em que o banco que fez o financiamento foi vendido para outro banco e os desafios para regularizar o bem se multiplicaram. Mais gasto de tempo e de serviços para superar os problemas. Isso sem falar de empresas que vendem imóveis e que são dissolvidas com o tempo, seja porque quebraram, seja porque os sócios morreram. Se não tiver averbado quitação, tudo direitinho, vai dar problema.

Quanto mais o tempo passa, mais complexas as soluções.

Organizar agora é mais barato que organizar depois

O grande problema é a pessoa achar que está tendo uma vantagem ou fazendo uma economia ao não regularizar. O que dificulta é a ideia de que é possível burlar o sistema, trazendo vantagens para quem não investiu nas averbações na matrícula.

O princípio da continuidade do registro imobiliário faz com quem as pessoas não possam “pular” as operações econômicas na matrícula. Muita gente sugere isso em compra de imóvel: “ah, não passa a escritura, não. Quando eu vender, você já passa para o próximo comprador”. A pessoa acha que, de fato, está economizando. Não está.

O castelo de cartas cai e fica muito difícil explicar depois que focinho de porco não é tomada. Daí, tem que pagar tudo para trás, com informação faltante, documento que não cumpre exigências. Ou seja, fica tudo mais caro.

Os desafios reais da regularização imobiliária

Não somos ingênuos. Há muitos casos em que as pessoas não regularizam os imóveis porque é caro. Muita gente chega ao final do inventário e do divórcio esgotados financeiramente. É preciso pegar um fôlego para fazer mais um gasto.

Não bastasse a dificuldade financeira, há o tempo para as providências ou a remuneração de quem vai fazer. São muitas idas ao cartório, interpretação de notas de exigências. Dá trabalho mesmo.

Mas eu tento conscientizar as pessoas: se não dá agora, coloque a regularização do seu bem como prioridade. Faça o pé de meia, vai se organizando. Deixar para depois é caro demais.