Doar um imóvel a um filho pode ser uma forma leve e segura de organizar o patrimônio em vida. É um gesto de cuidado, mas que exige atenção a regras jurídicas, tributárias e patrimoniais. Aqui, vamos explicar como fazer essa doação de forma correta, sem riscos futuros e respeitando os limites da lei.
A doação de imóvel em três etapas
Muita gente pensa que doar um imóvel é só “passar para o nome do filho”. Mas, na verdade, a doação exige o cumprimento de três etapas fundamentais:
- Pagamento do ITCMD
O primeiro passo é o pagamento do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD ou ITCD). Esse imposto é estadual e incide sobre o valor do bem doado.
A alíquota e as regras podem variar de um estado para outro, então é fundamental consultar as regras locais. Um bom planejamento tributário da doação permite o aproveitamento de descontos e faixas de isenção.
- Lavratura da escritura pública de doação
Com o imposto devidamente recolhido, é hora de formalizar a doação no cartório de notas. A escritura deve conter todos os dados do bem, do doador e do donatário, além de eventuais cláusulas específicas — como a de usufruto, que falaremos adiante.
- Averbação da doação no registro de imóveis
Escritura feita, é preciso levar a documentação ao cartório de registro de imóveis competente para averbação na matrícula do imóvel. Só depois desse passo o imóvel estará, de fato, registrado em nome do filho. É o famoso “só é dono quem registra”.
Respeito aos limites legais da doação
O Código Civil impõe limites importantes à doação, especialmente quando o doador tem herdeiros necessários (como filhos, pais ou cônjuge):
- Proibição da doação universal: Não se pode doar todos os bens em vida. A lei protege a subsistência do doador.
- Respeito à legítima: Se o doador tem herdeiros necessários, só pode dispor livremente de até 50% de seu patrimônio. Os outros 50% são a chamada “legítima”, que deve ser preservada para os herdeiros. Doações que ultrapassam esse limite podem ser questionadas futuramente.
Reserva de usufruto: manter o controle do bem doado
É comum que os pais doem o imóvel ao filho, mas queiram continuar morando no local ou recebendo aluguel. Para isso, existe a cláusula de reserva de usufruto.
Com essa cláusula, o doador mantém o direito de usar e administrar o imóvel enquanto estiver vivo. No entanto, é importante destacar: a propriedade do bem já é transmitida com a doação. Ou seja, mesmo com usufruto, o imóvel já pertence legalmente ao filho — e isso pode gerar efeitos práticos e fiscais que precisam ser avaliados com cuidado.
Muita gente confunde essa situação com o testamento. No testamento, a transferência só ocorre após a morte. Já na doação com usufruto, a transmissão da propriedade é imediata.
Nada de simulações: evite fraudes e riscos futuros
Tentar “driblar” o fisco ou o processo da doação pode sair muito caro. Alguns exemplos comuns de irregularidades:
- Simular uma venda para evitar o ITCMD (e pagar o ITBI, que costuma ser mais barato)
- Declarar empréstimo ou cessão no Imposto de Renda para não informar a doação
- Fazer uma doação verbal sem escritura ou registro
Essas práticas, além de ilegais, podem comprometer a validade da doação e gerar grandes dores de cabeça no futuro, tanto para o doador quanto para o filho. A pequena economia imediata pode custar caro em processos judiciais e mal-entendidos familiares.
Precisa de advogado para doar um imóvel?
Não é obrigatório ter advogado para fazer uma doação. Mas contar com um profissional especializado em Direito de Família e das Sucessões pode evitar erros estratégicos, garantir a correta estruturação da escritura e proteger os interesses das partes envolvidas.
Um bom advogado vai avaliar a situação da família, os demais herdeiros, a existência de outros bens e indicar o melhor caminho jurídico para a doação, inclusive combinando com planejamento sucessório.
Conclusão
Doar um imóvel ao filho é um ato generoso e responsável, mas exige cuidados técnicos para ser feito da forma correta. Seguindo os passos certos, respeitando os limites legais e, se possível, com o apoio de um especialista, a doação pode trazer tranquilidade e segurança para toda a família.
Se você quer organizar seu patrimônio e proteger quem você ama, conte com nosso time.
